Ayuda para Propietarios de Casas
Sandy Flores, CADRE Lic. # 01122114
Si su Meta es Conservar su Propiedad…
Existen varias opciones disponibles que pueden permitirle conservar su casa.
1- Plan del Presidente Haciendo Asequibles las Casas
2- Refinanciamiento HARP
3- Indulgencia de morosidad
4- Plan de pagos
5- Modificación del préstamo
1- Refinanciamiento
El pasado lunes 25 de octubre, 2011 el Gobierno federal anunció cambios en los Programas de Ayuda para Propietarios de Casas bajo el proceso de Refinanciamiento, “HARP”. Muchos propietarios podrán refinanciar sus hipotecas beneficiándose de las bajas tasas de interés. “HARP” ayuda a prestatarios con pérdida en el valor de su vivienda.
2- Reinstalación
Su prestador puede aceptar dejarle pagar la cantidad total atrasada, en una suma alzada y en una fecha específica. Esto suele combinarse con la indulgencia por morosidad cuando usted puede demostrar que en determinada fecha futura va a disponer de fondos provenientes de una bonificación, reembolso de impuestos, o de otra fuente. Tenga presente que tal vez le hagan cargos por pago atrasado y otros costos asociados con el plan de reinstalación.
4- Plan de Pagos
Este es un contrato que le da una cantidad fija de tiempo para reembolsar la cantidad que tiene atrasada, combinando una parte de los atrasos con su pago mensual regular.
Al final del periodo de pagos usted habrá liquidado gradualmente la cantidad de su hipoteca que tenía atrasada.
Es una renegociación entre el banco y el propietario de casa que cambia y altera los términos originales del préstamo hipotecario, debido a la inhabilidad del propietario para continuar con sus pagos.
¿Necesito Atrasarme para solicitar una Modificación?
Programas de Ayuda para una Vivienda más Asequible
3- Indulgencia de Morosidad
Su prestador puede ofrecerle una reducción o suspensión temporal de sus pagos hipotecarios mientras supera sus dificultades económicas.
La indulgencia de morosidad suele combinarse con un plan de reinstalación o de pagos para liquidar los pagos hipotecarios que no hizo o que le redujeron.
Los Bancos prefieren ofrecer programas de Modificación de Prestamos porque es más fácil trabajar con usted, que ir detrás de Usted para colectar los pagos.
La Modificación es voluntaria y otorgada a discreción de su entidad bancaria.
5- Modificacion de Prestamo
NO. Usted no necesita estar atrasado o atrasarse para ser elegible a una Modificación.
¿Que necesito saber acerca de la Modificación?
La Modificación le va a ayudar a ajustar los pagos mensuales para que sean más accesibles, No el balance que usted debe sobre la propiedad.
La Modificación está enfocada en ayudar a todos los propietarios responsables que desean permanecer en su propiedad, pero que necesitan ayuda con Pagos más accesible de efectuar.
Los Bancos no cobran por procesar y otorgar una Modificación.
El gobierno impulsa la participación de los bancos y dueños de casa para solicitar y otorgar Modificaciones de Préstamo mediante incentivos monetarios que pueden ser de hasta $1,000.- aproximadamente por año a los bancos que la otorgan, no excediendo 3 años, y de $1,000.- por año al balance del principal de los propietarios de casa hasta que cumplan con los términos por un periodo no menor de 5 años.
¿Puedo Negociar mi propia Modificación?
¡Definitivamente!
Muchos propietarios de casa si no la mayoría tienen la oportunidad
de solicitar, procesar y negociar su Propia Modificación.
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¿Como ser un Propietario informado para solicitar una Modificación?
Debe de hacer es contactar a su banco para solicitar los requisitos que necesita para preparar su “Paquete de Modificación”.
Cada banco tiene su propia forma de procesar y tramitar Modificaciones.
El Internet es una excelente herramienta donde se brinda amplia información.
Consejeros aprobados por el HUD.
Organizaciones no –lucrativas.
Agentes de Bienes Raíces.
Abogados.
¿Que documentación necesito para la Modificación?
- Copias de sus Impuestos Federales de los últimos dos años.
- Formas W-2 de de los últimos dos años.
- Copias de sus talones de pago del mes más recientes.
- Copias de sus estados de cuenta bancaria de dos meses más Recientes.
- Carta de Explicación detallada sobre las razones que han impactado e influenciado
en su economía o conocido en ingles como “Hardship Letter”.
- Estado Financiero: Lista de todos sus ingresos, así como de todos sus gastos
incluyendo sus obligaciones financieras.
- Forma 4506 - T.
Opciones para Evitar una Ejecución Hipotecaria
Dependiendo de sus circunstancias, tal vez no pueda quedarse con su casa. Pero todavía le quedan otras opciones para prevenir la Ejecución Hipotecaria:
a- Ventas Cortas/HAFA
b- Escrituras en Lugar de Ejecución Hipotecaria
a- Ventas Cortas/HAFA
Es cuando un deudor solicita la ayuda de su institución financiera para permitirle vender la propiedad por un balance inferior de lo que el prestatario debe, y el banco acepta la venta por menos de lo que el prestatario adeuda.
El prestatario muchas veces no entiende porque el banco decide perder dinero en una venta corta.
Es necesario aclarar que la probabilidad de que el acreedor va hacer la decisión basado en varios factores.
La conclusión de la evaluación de una propuesta de venta corta es siempre la mitigación de pérdidas.
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El banco verá en cada caso si les conviene aceptar o renegociar propuesta de un venta corta.
Los bancos por la mayoría rechazan grandes pérdidas y consideran pequeñas pérdidas.
El énfasis es en la mitigación de pérdidas.
En el año 2009, el departamento del Tesoro presentó el programa HAFA para proporcionar una opción viable para los propietarios que no pueden mantener sus hogares a través de los Programas Accesibles para una Vivienda más Asequible para Propietarios de casas. El programa HAFA tomó efecto el 05 de abril de 2010 y expira en Diciembre de 2012.
Beneficios de La Venta Corta/HAFA
- Ninguna deficiencia en el balance.
- No necesita dar ninguna contribución monetaria.
- No requiere su compromiso de firmar futuras obligaciones
financieras relacionadas con la hipotecar.
- Recibir hasta $3,000.- Incentivos Monetarios para asistirlo.
- Incentivos Adicionales para segundas hipotecas que van
hasta un máximo de $6,000.- al cierre.
- Permanecer en la propiedad hasta el cierre de la venta.
Elegibilidad para La Venta Corta/HAFA
- Haber vivido en su propiedad por los últimos 12 meses. 
- Tener la documentación explicando cuales son las
dificultades financieras que está experimentando.
- No haber adquirido una casa nueva en los últimos 12 meses.
- Su primera hipoteca es inferior a $729.750.
- Obtuvo su hipoteca en o antes del 01 de enero de 2009.
- Usted debe no han sido condenados en los últimos 10 años
de hurto de felonía, robo, fraude o falsificación, lavado de
dinero o evasión de impuestos, en relación con una
transacción de hipoteca o bienes raíces.
Como Propietario de Vivienda existen elementos de consideración que tiene que tener presente:
Los negociadores de Ventas Cortas deben ser Profesionales en Bienes Raíces con Licencia registrada en el Departamento de Real Estate del Estado donde prestan sur servicios profesionales.
Si le dicen que un procesador, un negociador o facilitador sin licencia está manejando su venta corta, esta es una bandera roja indicadora de una actividad sin licencia. Sólo los profesionales con licencia en Bienes Raíces, los abogados de California en calidad de abogados, y los inversionistas que actúan en su propio nombre pueden participar en negociaciones de venta corta.
Si su vivienda ya está en la lista de un corredor de bienes raíces y este le recomienda los servicios de un "negociador de venta corta" o sus variantes, como "negociador de deuda", "experto en resolución de deudas", "experto en mitigación de pérdidas", "negociador de rescate de ejecución de hipoteca", "procesador de venta corta", "coordinador de venta corta", "activador de venta corta" o algún otro tipo de especialista en deudas o ventas cortas sin licencia, pídale al corredor que le proporcione una copia de las licencias de bienes raíces de esa persona/empresa.
Si usted está considerando la opción de participar en una transacción de venta corta, debe aprender por usted mismo todo lo relacionado con la mecánica del proceso y las cuestiones legales y éticas al respecto, y trabajar únicamente con profesionales legítimos. Además, obtenga información acerca de otras opciones disponibles en la Fundación de Protección de la Vivienda, visite www.995hope.org.
Si usted tiene información sobre actividades de venta corta fraudulenta, contáctese con la sección Aplicación de Leyes de DRE en Sacramento o en la oficina más próxima a usted, o por Internet en www.dre.ca.gov/cons_complaint.html Además, informe sobre posibles estafas a la Oficina del Procurador General de California en www.ag.ca.gov, al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano en www.hud.gov, y al Buró Federal de Investigaciones en www.fbi.gov
b- Escrituras en lugar de Ejecución Hipotecaria
Las Escrituras en Lugar de Reposesión” en ingles: “Deed in Lieu Of Foreclosure”, es un instrumento en el cual el deudor hipotecario (prestatario) transfiere todos los intereses de una propiedad hacia el acreedor hipotecario (prestamista) para satisfacer un préstamo que está en incumplimiento, y evitar un procedimiento de Embargo.
Este proceso ofrece ventajas para el prestatario y para
el prestamista.
La ventaja principal es que queda liberado de las deudas asociadas con el préstamo hipotecario en referencia. El prestatario evita la registración pública a causa de este procedimiento, y podría recibir términos más generosos que si se llevara a cabo una Ejecución Hipotecaria.
El prestatario evita también la notoriedad pública de una ejecución de una hipoteca que avanza y podría recibir términos más generosos que él que se hace en una Ejecución Hipotecaria.
La Ejecución Hipotecaria
Tenga presente que algunas opciones para remediar un préstamo afectan a su puntuación de crédito más que otras.
Las ejecuciones hipotecarias, las ventas cortas y las escrituras en lugar de ejecución hipotecaria se consideran como “no pagada conforme a lo acordado” y pueden tener un serio impacto negativo en su puntuación de crédito.
Por esa razón es importante que obtenga ayuda temprano a fin de tratar de evitar que su crédito se perjudique más. Para mayor información sobre su crédito y cómo pueden afectarle las diversas alternativas a la ejecución hipotecaria, visite el sitio www.myfico.com (en ingles).
¡No se dé por Vencido!
Es importante que entienda lo que significa la ejecución hipotecaria y por qué es importante obtener ayuda temprano para evitarla.
La Ejecución Hipotecaria es un proceso legal mediante el cual el prestador obtiene la propiedad de un inmueble hipotecado (por ejemplo, una casa) y la vende porque el préstamo cayó en mora o, en otras palabras, porque el dueño está atrasado en los pagos hipotecarios. El proceso de la ejecución hipotecaria es diferente en todos los estados.
Cualquiera caso, los resultados pueden ser devastadores:
- Usted perdería todo el capital que acumuló en su casa. Si tiene capital acumulado en ella, o si
aumentó de valor desde que la compró, una ejecución hipotecaria podría significar la pérdida de
miles de dólares en ese capital acumulado.
- Su puntuación de crédito se vería muy afectado. Con una ejecución hipotecaria en su historial de
crédito, en el futuro usted tendrá dificultades para pedir dinero prestado, alquilar un apartamento,
e incluso para conseguir empleo.
- Encontrar una casa será muy difícil. No solo tiene usted que encontrar un lugar que esté a su
alcance económico, sino que también necesitará aportar dinero para el depósito del alquiler, el
cual el arrendador podría aumentar drásticamente basándose en su puntuación de crédito.
- Las tasas de interés de sus tarjetas de crédito podrían aumentar, pues las compañías que las
expiden consideran que usted representa un mayor riesgo de crédito.
- Usted incluso tal vez tenga que pagar impuestos por la cantidad de la hipoteca que el prestador
nunca pudo recuperar de la venta de la propiedad.
Sandy Flores, siempre a su lado! Llámenos(714)963-7462
